Los esfuerzos realizados por China para hacer frente a la subida de los precios de la vivienda y frenar a sus grandes promotores inmobiliarios han provocado fuertes caídas de los precios de los activos y han generado preocupación por la posibilidad de que se produzca una crisis de crédito. Sin embargo, según nuestros especialistas en China, también ha habido indicios que apuntan a un cambio de tendencia gradual.
Este artículo forma parte de nuestra serie de conferencias sobre inversión en las que presentamos nuestras reflexiones sobre cuestiones importantes. Para esta serie nos basamos en el Simposio de Inversión anual, un destacado encuentro en el que los profesionales de la inversión de BNP Paribas Asset Management profundizan en las cuestiones que configuran el futuro. Este encuentro sirve también de marco para que ponentes expertos de gran nivel aporten nuevas ideas sobre los retos de nuestro tiempo, poniendo a prueba nuestras convicciones y haciendo que nos replanteemos nuestras ideas.
Las drásticas medidas que ha adoptado China contra el endeudamiento del sector inmobiliario han afectado al mercado financiero, ya que han limitado la financiación de los promotores y les han dificultado el cumplimiento de sus obligaciones de pago.
Los cambios en la normativa del mercado inmobiliario chino no son nada nuevo: en los años 2018, 2015 y 2011 también se produjeron importantes intervenciones políticas en el sector. Ahora, la novedad es que la puesta en marcha de medidas normativas no se ha limitado a un único sector, sino que se ha visto acompañada por medidas similares en diversos sectores, desde la tecnología a la educación, en el marco del objetivo establecido por el gobierno del presidente Xi Jinping para hacer frente a la desigualdad a través de su programa de «prosperidad común».
En consecuencia, a la preocupación por el sector inmobiliario ha venido a sumarse la inquietud por la trayectoria de la normativa en la economía en su conjunto. La última intervención es diferente, ya que parece dirigirse tanto a los modelos de negocio de las empresas como a sus canales de financiación.
La compañía que se sitúa en el epicentro de la crisis es Evergrande, el mayor grupo inmobiliario de China, con 19.000 millones de dólares en bonos en circulación. Junto al negocio inmobiliario principal, la empresa se ha expandido a otros sectores que van desde los parques temáticos y el deporte a los vehículos eléctricos. Desde que Pekín comenzó a tomar medidas para limitar la deuda en el sector, la compañía ha estado vendiendo activos.
Cabe señalar que, a diferencia de otras empresas más pequeñas, la compañía no ha incurrido técnicamente en impago: aunque sus bonos cotizan a niveles de impago, ha pagado los cupones dentro del periodo de gracia habitual de 30 días.
La regulación del sector inmobiliario chino tiene un lado positivo
Nuestro equipo de deuda emergente considera que está impulsado por la actuación del regulador. Lo ve como un indicio positivo, que demuestra que el regulador es consciente de la amenaza que se cierne sobre el canal de financiación de todos los emisores del sector inmobiliario y de otros sectores en caso de impago. Al mantener el pago de los cupones, se evita que se cierre la puerta a ese canal.
Directa e indirectamente, el sector inmobiliario representa hasta el 30% del PIB chino. Su cadena de suministro es amplia y compleja. Se trata de un sector clave para la economía y, también en este sentido, el regulador tendrá especial cuidado en no provocar una crisis.
Las autoridades tienen un objetivo claro: desapalancar el sector y garantizar que sigue siendo un sector inmobiliario puro, y no un sector inmobiliario con ramificaciones que se extienden a muchos otros sectores, que es en lo que se estaba convirtiendo.
Estas medidas han tenido un gran efecto sobre los precios de los activos y se han traducido en fuertes caídas en diversas áreas, desde la venta de terrenos a la venta de unidades. Sin embargo, se han registrado ciertos indicios de flexibilización en la actitud de Pekín, con un respaldo gradual al sector, que incluye la relajación de los controles de crédito. Las autoridades del gobierno central y de los gobiernos locales han tratado de tranquilizar en repetidas ocasiones a los mercados sobre la escasa probabilidad de que se produzca un colapso sistémico, aunque también han insistido en que la reforma sigue siendo una prioridad.
Nuestros equipos de renta fija y renta variable de mercados emergentes no prevén una retirada general de los esfuerzos destinados a regular el sector inmobiliario. Parece evidente que las autoridades buscan una mayor estabilidad del crecimiento en el futuro, y consideran que un mayor control de los precios del sector resulta fundamental para lograr dicho objetivo. Sin embargo, nuestros equipos prevén medidas adicionales de respaldo que podrían mejorar la confianza de los inversores y estabilizar el mercado, y se están posicionando en consecuencia.
Oportunidades en el mercado de deuda del sector inmobiliario y en el de renta variable
Tras el desapalacamiento del sector, nuestro equipo de deuda de mercados emergentes prevé una mejora de los fundamentales. Por otro lado, las valoraciones del mercado de deuda china de alto rendimiento en general y del mercado de deuda del sector inmobiliario en particular se sitúan en niveles que han constituido históricamente puntos de entrada atractivos para los inversores selectivos.
Nuestros equipos de renta variable ven oportunidades en sectores relacionados. Un ejemplo es el de los proveedores de software para el sector inmobiliario, que podrían verse favorecidos por el hecho de que las compañías del sector se ven obligadas a trabajar más y a hacer un mayor uso de la tecnología para vender viviendas y edificios de oficina en un mercado más difícil.
En este caso, la selección de títulos y la adopción de un enfoque de prudencia también resultan cruciales. China ha demostrado su compromiso para hacer frente a los desequilibrios. Esta no es una tarea a corto plazo, por lo que es probable que la incertidumbre periódica sobre la regulación sea un hecho para los inversores del sector inmobiliario.
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