Hoy en día, los mercados cotizados ofrecen pocas oportunidades de inversión atractivas. Los mercados de renta fija se enfrentan a un aumento de la inflación y el índice MSCI World cotiza a una previsión de ratio precio-beneficio superior a 20. No es de extrañar que cada vez más inversores institucionales acudan a los mercados privados para obtener más oportunidades de valor.
A continuación, vamos a ofrecer algunas razones para considerar la inversión en deuda privada inmobiliaria comercial frente a otras clases de activo. Los fondos de deuda privada inmobiliaria comercial ofrecen flujos de rentas indirectas ligadas a la inflación que suelen ser entre 100 y 160 puntos básicos superiores a los que ofrece la deuda cotizada con una calificación crediticia similar. El horizonte de inversión suele ser de diez años, lo que resulta adecuado para los inversores a largo plazo, como los fondos de pensiones.
La subida de los tipos de interés no supone ninguna amenaza, ya que los préstamos se fijan y ajustan en función de las variaciones del tipo básico. Al igual que ocurre con otros productos de tipo hipotecario, los intereses devengados presentan un límite mínimo del 0%, por lo que no resulta posible obtener rendimientos negativos.
El rendimiento negativo ha sido una realidad para muchos títulos cotizados, por lo que podemos decir que hay un valor adicional en la prima de iliquidez. ¿Cuáles son los riesgos a los que se enfrenta el principal en este tipo de estrategias?
- La deuda privada inmobiliaria comercial está totalmente garantizada. Esa es una de las ventajas de invertir en ladrillo. Los titulares de deuda senior tienen hipotecas de primer orden.
- En segundo lugar, los ratios préstamo-valor han disminuido, lo que también ofrece tranquilidad, ya que significa que el prestatario arriesga más. Nuestro rango de tolerancia en deuda privada inmobiliaria comercial europea es de un ratio de entre el 55% y el 65%, lo que ofrece un margen generoso.
Deuda privada inmobiliaria comercial: una fuente de diversificación y de revalorización del capital
Hay un factor de diversificación. Ninguna estrategia de deuda privada inmobiliaria comercial que se precie pone todos los huevos en la misma cesta. Lo normal es invertir en más de 2.000 arrendatarios de cientos de propiedades en jurisdicciones diferentes. Así, los inversores pueden estar tranquilos, ya que las rentas, que suelen distribuirse con periodicidad trimestral, proceden de una mayor variedad de fuentes subyacentes que en muchas otras formas de deuda.
Cabe también señalar el gran tamaño del mercado de deuda privada inmobiliaria comercial: en Europa, el volumen del mercado es de 1,2 billones de euros, con 200.000 millones de financiación anual (el vencimiento medio de los préstamos en este mercado es de seis años) [1].
En relación con la propiedad del bien inmueble en cuestión, diríamos que, con los precios actuales, resulta preferible ser titular de deuda senior en la estructura de capital que ser el propietario del inmueble. Las tasas de revalorización del capital en Europa están en torno al 3,0%, mientras que la deuda senior ofrece aproximadamente un 2,5% [2]. Si restamos las comisiones y los riesgos que conlleva la recuperación del valor patrimonial, actualmente la deuda senior parece una forma más eficaz de generar rentabilidad.
Los ratios actuales préstamo-valor tienden a favorecer a los acreedores, pero también hay otros elementos atractivos. En Múnich hemos financiado un bloque de oficinas que cumple todos los requisitos para convertirse en un lugar de trabajo apropiado para un mundo pos-COVID: está próximo a los servicios urbanos, como el transporte público, y cuenta con 26 arrendatarios diferentes, muchos de los cuales son estatales. Los empleados disfrutan de un entorno flexible y agradable. El propietario se beneficia de unos alquileres que hoy en día se sitúan por debajo de las tasas de mercado, lo que garantiza una baja tasa de desocupación.
Es evidente que no todas las operaciones son iguales. Y la posibilidad de acceso a las distintas oportunidades es importante. En virtud de las normas de Basilea, hay una tendencia general para que los bancos incorporen menos activos de riesgo a sus balances. Las gestoras de activos siguen necesitando mantener unas relaciones intensas y amplias que les permitan encontrar las oportunidades adecuadas para los clientes. Aunque hablamos con todos los bancos y entidades pertinentes, el hecho de formar parte del grupo BNP Paribas nos coloca en una posición privilegiada en esta búsqueda de oportunidades.
Sostenibilidad: gestión de la contribución medioambiental neta
El análisis de una clase de activo no está completo sin tener en cuenta las cuestiones medioambientales, sociales y de buen gobierno (ESG, por sus siglas en inglés). Evaluamos todos los proyectos potenciales según su contribución medioambiental neta, que valora los bienes inmuebles en función de su construcción y sus operaciones y sirve de orientación a los inversores con mentalidad ESG. En el caso de las nuevas construcciones, podemos influir en ambos elementos, pero en los inmuebles ya construidos solo abordamos las operaciones, aunque este aspecto puede ser de gran importancia.
Por ejemplo, en el marco de una cartera de inversión más amplia, financiamos la adquisición de la emblemática sede de una cadena de televisión en el centro de París. La contribución medioambiental neta del edificio en el momento de la adquisición era del -4%, pero nos sentimos atraídos por los planes de reforma del comprador. La estructura básica de hormigón seguirá siendo la misma, pero el ahorro de energía y eficiencia podría llevar la contribución medioambiental neta al +43%.
La información relativa a la contribución medioambiental neta ya es habitual en Europa. Pensamos que las contribuciones irán ajustándose en línea con el aumento de la descarbonización y la eficiencia energética. Nuestras carteras se sitúan ya en el primer cuartil.
En lo que respecta a la exposición sectorial, actualmente favorecemos las oficinas situadas en el centro de las ciudades, la logística y el mercado residencial. La logística está de moda: en 2021, los importes de inversión aumentaron un 53%, frente al 8% [3] de las oficinas. Pensamos que dicho aumento está justificado, ya que los comercios minoristas continúan restructurando su distribución y tienen que trasladar los productos más rápidamente de un punto a otro.
El fuerte aumento que ha registrado el valor del sector logístico nos sirve para recordar la responsabilidad que tiene una gestora de activos, que debe mostrar una gran prudencia a la hora de elegir qué adquisiciones financiar. Nuestro proceso de gestión de riesgos y diligencia debida incluye a los propietarios y a los arrendatarios subyacentes, además de a los edificios en los que se encuentran. Contamos con una serie de cláusulas de protección que permiten mitigar el deterioro de las rentas de los prestatarios o, indirectamente, de los arrendatarios.
En nuestra opinión, las estrategias de deuda privada inmobiliaria comercial pueden ser elementos fiables y defensivos de una inversión de renta fija, ya que generan unas rentas periódicas ligadas a la inflación a partir de una gran variedad de fuentes del sector público y privado. Las garantías ofrecidas proporcionan tranquilidad y seguridad.
Referencias
[1] Fuente: CBRE
[2] Fuente: BNP Paribas Asset Management y BNPP Re Research
[3] Fuente: BNP Paribas Asset Management y BNPP Re Research
El presente artículo es una versión abreviada del artículo incluido en la publicación IPE Real Assets (pagesuite-professional.co.uk), edición de marzo/abril de 2022.
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